“落户尚在走流程办理，可以提前两三个月交首付锁定房源吗”“购房合同无法履行，钱款能否原路退回”……随着楼市行情修复，不少城市放宽限购条件，部分原本被限制在外的置业者重新进场，将购房事宜提上日程。然而，这些置业者不少人因为急于上车，在尚未取得购房资格的情况下贸然支付定金或首付，由此陷入窘况甚至风险中。

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案例回放

买家先支付定金和首付，销售人员承诺可延期网签

今年在广州成功“上车”的张先生（化名）就曾经历过这样的窘境。张先生告诉新快报记者，今年2月购房时，他看中广州某楼盘，对价格和户型都比较满意，“考虑到当时户口从原户籍地迁到广州的流程尚未办妥，便询问开发商能不能延后办理网签。”楼盘销售人员表示，楼盘售价已经低于原定备案价的九成，同样需要时间重新申请调整，为锁定优惠和房源，买家可以先支付定金和首付，并推迟到6月再网签。于是，张先生当场支付定金，并在4月初缴纳首付款。

令人意想不到的是，3月底，对接张先生的销售人员开始以个人即将离职等各种理由，频繁催促张先生要在4月11日之前完成网签，否则要缴纳一定的滞纳金。张先生对此表示不解，销售人员信誓旦旦的承诺竟前后不一致，以及签订的购房合同只写明首付逾期需要缴纳滞纳金，在自己已经支付首付的情况下，为何还需要额外支付费用。

收走购置书，开发商变脸要求按规定日期网签

张先生仔细回想购房过程发现了不对劲，质疑开发商“套路”买家。张先生认为，若非是销售人员口中的内部低价优惠，自己未必会选择该楼盘。他还提到，“先前现场交定金的时候，销售人员曾给了一份购置书，上面有一栏是预计网签日期，但销售人员声称还要帮我们申请推迟网签日期，所以我们签字的时候这一栏还是空白的，待按好手印之后，这份购置书也被他们收走了。”

针对此事，张先生曾与开发商交涉多次，均是无果告终。“致电开发商售后热线也是踢皮球，对方表示不归他们管；而售楼处则态度强硬，称‘不网签就要交钱，没得商量’。”考虑到房子已经交了首付，无奈之下，张先生只能加快办理落户手续，最终赶在开发商给出的最后期限前完成网签。

事实上，张先生的遭遇并非个例。他向记者表示，事后和其他购买该楼盘的业主交谈发现，不少业主都有过相似的情况。在业主们看来，楼盘销售“套路满满”，销售人员在明知备案价的情况下，仍以“需要时间申请优惠”为由，对原销售价格进行折扣优惠，并诱导客户提前签下认购书。随后再以各种理由催促客户在较短时间内完成交首付、网签等手续。

律师说法

若开发商指导购房者提供虚假材料涉嫌违法

记者检索法院判决案例、社交媒体平台，同样发现有不少购房者置业时，在暂未有购房资格的情况下，通过先缴纳定金或房款等方式认购心仪房源，待自身获取购房资格后再进行网签，并且部分开发商对此采取默许的态度。随之而来的，购房者很可能面临着合同无法履行、钱款无法退还的问题。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，在业主没有购房资格的情况下，如果楼盘和销售人员承诺可以先支付定金和首付，后续再网签，可能涉嫌违规销售房屋。另外，如果在后续的房屋销售过程中，开发商指导或者协助购房者提供虚假的证明材料取得购房资格，从而达到销售房屋的目的，则开发商不仅涉及到违规，还涉及到违法，提供虚假材料的购房者也需要承担相应的法律责任。

违反政策置业购房者面临“钱房皆空”风险

广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋则指出，没有购房资格的置业者签订的购房合同，依旧具有法律效力。至于买家未按约定时间网签，楼盘开发商和销售人员能否以此为由要求对方缴纳滞纳金，则要视具体情况而定。“在开发商没有明确表示为客户锁定房源，待其具备购房资格后进行网签时，部分购房者明知无购房资格，仍心存侥幸自愿签订合同。如果后续不能顺利网签，按照合同的约定，购房者很可能就要承担相应的违约责任。”

值得一提的是，多位法律人士均认为，违反购房政策置业虽不必然导致合同无效，但存在合同无法履行的风险。在这一过程中，购房者主要面临着三个方面的风险问题。第一，购房者面临不能申请购房贷款的风险。在大多数情况下，开发商只会先收取定金和首付款，剩余房款由购房者向银行申请贷款支付。如果购房者不具有购房资格，后续也不能通过银行申请贷款。第二，购房者面临不能网签备案的风险。网签备案是购房者保障自身权益的重要方式。在申请网签备案时，一般都需要对购房者的购房资格进行审查，如个人的户籍、社保缴纳是否具备购房要求的条件。第三，购房者面临“钱房皆空”的风险。如果购房者一直没有取得购房资格，意味着购房合同将很难继续履行。在这种情况下，购房者要求开发商返还定金和首付款，需要经历较长的协商或诉讼过程，同时不排除开发商在此期间将该房屋卖于第三人，导致购房者“钱房皆空”。

对此，王玉臣建议购房者，签订购房合同时，不仅要审查开发商相应的资质，如果当地有限购政策，购房者也要审查自身是否符合购房要求，在前述条件都满足的情况下，才能与开发商签订书面的购房合同，对于房屋信息、交付时间、交付条件、房屋登记、违约责任等条款都需要进行详细的约定，并且要仔细核对补充协议的内容。当支付房屋款项时，需要打到开发商的预售资金监管账户，并要求其出具相应的收据和发票；在书面的购房合同签订后，要及时进行网签备案，以此更有效地保障自身的合法权益。

■新快报记者 梁茹欣

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