新快报讯曾经“万人打新”红极一时的深圳华润城润府，近日因同一小区同一面积房源成交总价，相隔2年相差超900万元，引起市场关注。

根据华润城润府两套二手房源成交价的网传截图显示，华润城润府一套150㎡的房源，2021年5月12日该户型成交价为3288万元，最近一次成交是在今年的2月14日，成交价为2380万元，同一小区同一面积房源相差908万元。成交单价从约21.92万元/平方米，两年间调整至约15.87万元/平方米,调整幅度约27%。

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华润城润府投资客比例较大，二手房“挂牌量”快速走高

华润城润府三期在2020年入市时，因倒挂严重引来全城关注，引发 “万人打新”。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，“华润城润府三期入市时，价格倒挂较为明显，当时投资客加杠杆买的比例较大。但自2020年以来价格基本没有上涨，对很多投资客而言，再持有已经不划算了。”

对于华润城润府二手价格的大幅波动，李宇嘉表示，“由于部分投资客选择低价出售，华润城润府项目挂牌房源数量不断增加，这样的情况下，急于出售者要挂出比市场价更低的价格，才能卖掉。” 据贝壳找房数据显示，目前华润城润府项目一、二、三期合计共有102套房源在售。

深房中协数据显示，截至2023年5月，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源14.3万套。李宇嘉认为，其中有重复房源，但考虑到也有内网未挂牌及私下交易房源，全市挂牌房源超过10万套是大概率。“近期挂牌销售的豪宅二手房明显增加。一方面，与金融等行业的市场薪酬调整有关系。另一方面，‘楼市预期’进一步减弱。某豪宅片区2021年只有300多套在售，现在增至500多套。”

最爱加杠杆的购房者退潮，高端住宅也在挤泡沫

楼市经历了两年时间的调整，很大程度地挤掉了投资泡沫，华润城可以说就是其中之一。

李宇嘉告诉记者，深圳楼市过去的非理性需求，大概率是建立在杠杆之上的。加杠杆的主力，一类是高净值人群基于“资产配置”的加杠杆购房，主要是私营企业主，金融、地产、创投领域的金领们，以及体制内的人；另一类是基于“财富效应”的加杠杆行为，主要是敢于在场外融资的各类投资客。加杠杆带来涨价预期，刚需和换房者被裹挟着进场，形成全民加杠杆买房的盛况。“现在最爱加杠杆的人群开始退场。一方面是高净值人群减配地产，另一方面是创造较高收入的行业，金融、地产等，或行业受到整顿，或大幅度降薪，难以再加杠杆了。”

其次，楼市后续需求的接续能力较弱。相比北上广，深圳是一个创业型的年轻城市，人口结构有3个显著的特征；一是创业型的氛围下，诞生了一批富豪；二是中产力量相对弱小；三是绝大部分人口（超过千万）是打工人。

腰部力量不足，当楼市上升时，“创业+年轻”的氛围下，需求很容易爆棚。当楼市下行时，一旦非理性需求褪去，由于有一定支付能力的中产力量不足，难以起到“支撑力”的作用。

广州部分热点片区价格胶着，珠江新城交投活跃度持续降低

对于热门高端片区的价格调整，在李宇嘉看来，广州的珠江新城等部分热点片区也有类似压力，“这些热门片区价格在2020年后的波动较大，目前挂牌量也在持续上升。”

据广州房地产中介协会的数据显示，今年4月广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10041宗；环比2023年3月同期（12260宗）环比下降18.1%。天河区共成交（自助网签+中介网签）为1131宗，环比下降18.7%。广州中原研究发展部监测发现，本月天河各板块成交均有不同程度下滑。其中，珠江新城板块整体交投活跃度持续降低，成交量在上周的基础上再下降3成。广州中原研究发展部认为，珠江新城需求持续下滑主要有两方面原因：一方面，主要由于2、3月珠江新城板块客户入市热情较高，成交出现明显爆发；消化不少前段时间积压的购房需求和笋盘房源，市面上南向大户型房源的笋盘紧缺，买家选择性较少，直接导致本月成交大减3成以上。另一方面，前段时间珠城市场成交火热，直接拉高业主的心理价位，导致近期板块议价空间收窄，不少优质项目处于报高价、不让价状态，促使客户接受意愿不高，成交处于胶着状态。

（新快报记者 何璐诗）

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