环球快讯:天河智慧城上新节奏加快 部分项目或以低总价吸客

近来,天河智慧城及周边板块土地交投氛围不减。今年3月,广州城投以底价44.39亿元竞得广州天河智慧城地块,为该区的一手住宅供应再添新“货源”。去年,部分竞得的地块也“摇身一变”,纷纷加快项目入市节奏,其中不乏为刚需客群量身打造的产品。有业内人士表示,天河一手楼“上车”门槛日渐抬高,但不排除项目采用“低开高走”的策略,购房群体可考虑把握回流天河置业的机会。

个别楼盘非理性涨价 开盘四年去化不足五成


【资料图】

天河购房门槛颇高,且以大户型居多。近日,新快报记者走访天河智慧城及周边多个楼盘,发现100㎡以下的产品尚有余量,但以2019年推出的旧盘为主。位于天河区软件路的天河云商汇,目前在售43㎡、56㎡两种复式公寓,“这里的房子太小了,大多都是用来出租的。”当记者以意向置业者的身份向多位业主和物业询问时,一名物业人员直接建议换其他的楼盘。

“在周边地块的拉动下,我们去年从均价5.4万元/平方米,现在涨到‘6字头’甚至是‘7字头’。”同样是天河少有拥有小户型的在售项目——慧源山庄,目前在售户型为77㎡两房、106-129㎡三房两卫、170㎡四房三卫。不过,看似涨价底气十足的慧源山庄,在面对市场时并非想象中的从容。工作日下午5时左右,在与销售人员交谈的20分钟内,前来咨询的置业者寥寥。该销售人员坦言,只有周末人气会多一点。自2019年开盘以来,楼盘表现一直中规中矩,项目去化率不足五成。

从项目周边来看,天河云商汇、慧源山庄等项目虽然依托天河智慧城板块优势,但周边建筑规划混乱、大型商超较少、交通不便、道路狭窄等短板,都在一定程度上“劝退”部分置业者。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云告诉记者,相较天河智慧城板块其他楼盘,天河云商汇是商业性质的公寓,实际上没有可比性。而慧源山庄在片区竞争中则没有太多突围优势。“该楼盘2019年初上市时,同期在售项目有兰亭盛荟、珠江花城等,其入市定价过高导致销售不理想。历时四年多后,同期在售的珠江花城,已经是一个成熟的市区超级大盘,而且售价与慧源山庄没有明显差距。”

小户型供应呈下降趋势 住房需求外溢明显

从整体来看,目前天河智慧城是天河一手住宅供应主力。据合富大数据显示,2023年一季度天河智慧城可售套数约为1800套,占全区总可售套数的55%;总价对应客户层次以刚改及改善为主;该片区成交套数占全区的比例超过75%。

天河区3月网签量2.21万平方米,网签量为近半年新高。但实际市场来看,片区内总价800万元以下单位供货锐减,持续制约成交速度。其中,城投珠江天河壹品73平方米小户型售罄,总价800万元以下的货量不足。受此影响,主力项目成交有所放缓,各盘周均成交15-25套,较2月回落两三成。

另外,位于天河智慧城的热盘保利天汇,日前也挤进了改善市场行列中。其4月加推的12、13栋产品,户型为建面116-187平方米四房,在售均价为6.5万-7.5万元/平方米。

冯佩云表示,目前天河90平方米以下的小户型产品供应呈现较为明显的下降趋势。由于土地价格制约,一手楼“上车”门槛越来越高,未来该区的一手住宅供应将是“千万级”。“当前天河起步价在5万-6万元/平方米、总价门槛500万元起,这个价格对于大部分首次置业的刚需客户来讲,门槛太高,天河刚需外溢非常明显。”

根据广州天河发布的信息显示,经历了近十年的发展,天河智慧城目前已经聚集了2200余家科技类的企业,形成较大的人口虹吸力。

“与之而来的是,衍生的居住需求。” 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向记者指出,在以往新房供应不多、未能形成板块聚集效应的情况下,普通租房需求更多的是为周边城中村和早年开发的公寓楼盘消化,购房需求则分散到周边车陂、奥体以及房价更低的萝岗科学城一带,特别是地铁21号线开通之后,智慧城跟东部的公共交通便利度进一步提升,住房需求的外溢更加明显。

“部分项目或以更低 总价打动目标客群”

与此同时,天河智慧城周边加快住宅供应节奏。去年10月,广州第三批集中供地拍卖。久未有宅地出让的天河区一口气拿出两宗宅地。其中,中建四局、广州市天河投资管理有限公司、广州高新技术产业集团有限公司联合拿下的天河育新街南侧地块,现今定名为“中建天河精诚壹号”,计划在本月开放展厅。该项目占地面积约3.3万平方米,主打低密和生态景观,整体容积率为2.5,定位为刚改户型,包括建面约78-140㎡三至四房。

另一宗宅地——天河区广园快速以北、珠吉路以东地块(原沥青搅拌厂地块),与执信中学天河校区仅一路之隔,周边拥有奥体东小学、均和小学等优质教育资源。最终该地块被湖北联投竞得。据悉,该项目从拿地到批复建筑工程设计方案用时仅11周,其案名确定为“联投·文津府”,预计5月推出。项目主打改善型产品,包括108-200平方米户型,吹风价7万-8万元/平方米。

肖文晓认为,随着近期智慧城周边的宅地供应开始增多,新楼盘的出现给了智慧城工作人口更多就近居住的选择机会,地缘性需求也成为了这些楼盘主打的目标客群。而考虑到与珠江新城、金融城的错位竞争以及板块人群的购买力基础,也有部分楼盘在产品定位上主打刚需、刚改的概念,希望通过更实用的户型设计、更低的总价门槛去打动目标购房者。

冯佩云同样认为,去年及今年一季度天河新拍的地块,虽然大多以底价成交,但算上配建等成本,其实地价已经不便宜,预计这些新盘的售价不会低,但不排除项目采用“低开高走”的策略。“如果确实有这种操作,对于购房客户来说,可以考虑把握回流天河置业的机会。”

新快报记者 梁茹欣

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