近来，天河智慧城及周边板块土地交投氛围不减。今年3月，广州城投以底价44.39亿元竞得广州天河智慧城地块，为该区的一手住宅供应再添新“货源”。去年，部分竞得的地块也“摇身一变”，纷纷加快项目入市节奏，其中不乏为刚需客群量身打造的产品。有业内人士表示，天河一手楼“上车”门槛日渐抬高，但不排除项目采用“低开高走”的策略，购房群体可考虑把握回流天河置业的机会。

个别楼盘非理性涨价 开盘四年去化不足五成

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天河购房门槛颇高，且以大户型居多。近日，新快报记者走访天河智慧城及周边多个楼盘，发现100㎡以下的产品尚有余量，但以2019年推出的旧盘为主。位于天河区软件路的天河云商汇，目前在售43㎡、56㎡两种复式公寓，“这里的房子太小了，大多都是用来出租的。”当记者以意向置业者的身份向多位业主和物业询问时，一名物业人员直接建议换其他的楼盘。

“在周边地块的拉动下，我们去年从均价5.4万元/平方米，现在涨到‘6字头’甚至是‘7字头’。”同样是天河少有拥有小户型的在售项目——慧源山庄，目前在售户型为77㎡两房、106-129㎡三房两卫、170㎡四房三卫。不过，看似涨价底气十足的慧源山庄，在面对市场时并非想象中的从容。工作日下午5时左右，在与销售人员交谈的20分钟内，前来咨询的置业者寥寥。该销售人员坦言，只有周末人气会多一点。自2019年开盘以来，楼盘表现一直中规中矩，项目去化率不足五成。

从项目周边来看，天河云商汇、慧源山庄等项目虽然依托天河智慧城板块优势，但周边建筑规划混乱、大型商超较少、交通不便、道路狭窄等短板，都在一定程度上“劝退”部分置业者。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云告诉记者，相较天河智慧城板块其他楼盘，天河云商汇是商业性质的公寓，实际上没有可比性。而慧源山庄在片区竞争中则没有太多突围优势。“该楼盘2019年初上市时，同期在售项目有兰亭盛荟、珠江花城等，其入市定价过高导致销售不理想。历时四年多后，同期在售的珠江花城，已经是一个成熟的市区超级大盘，而且售价与慧源山庄没有明显差距。”

小户型供应呈下降趋势 住房需求外溢明显

从整体来看，目前天河智慧城是天河一手住宅供应主力。据合富大数据显示，2023年一季度天河智慧城可售套数约为1800套，占全区总可售套数的55%；总价对应客户层次以刚改及改善为主；该片区成交套数占全区的比例超过75%。

天河区3月网签量2.21万平方米，网签量为近半年新高。但实际市场来看，片区内总价800万元以下单位供货锐减，持续制约成交速度。其中，城投珠江天河壹品73平方米小户型售罄，总价800万元以下的货量不足。受此影响，主力项目成交有所放缓，各盘周均成交15-25套，较2月回落两三成。

另外，位于天河智慧城的热盘保利天汇，日前也挤进了改善市场行列中。其4月加推的12、13栋产品，户型为建面116-187平方米四房，在售均价为6.5万-7.5万元/平方米。

冯佩云表示，目前天河90平方米以下的小户型产品供应呈现较为明显的下降趋势。由于土地价格制约，一手楼“上车”门槛越来越高，未来该区的一手住宅供应将是“千万级”。“当前天河起步价在5万-6万元/平方米、总价门槛500万元起，这个价格对于大部分首次置业的刚需客户来讲，门槛太高，天河刚需外溢非常明显。”

根据广州天河发布的信息显示，经历了近十年的发展，天河智慧城目前已经聚集了2200余家科技类的企业，形成较大的人口虹吸力。

“与之而来的是，衍生的居住需求。” 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向记者指出，在以往新房供应不多、未能形成板块聚集效应的情况下，普通租房需求更多的是为周边城中村和早年开发的公寓楼盘消化，购房需求则分散到周边车陂、奥体以及房价更低的萝岗科学城一带，特别是地铁21号线开通之后，智慧城跟东部的公共交通便利度进一步提升，住房需求的外溢更加明显。

“部分项目或以更低 总价打动目标客群”

与此同时，天河智慧城周边加快住宅供应节奏。去年10月，广州第三批集中供地拍卖。久未有宅地出让的天河区一口气拿出两宗宅地。其中，中建四局、广州市天河投资管理有限公司、广州高新技术产业集团有限公司联合拿下的天河育新街南侧地块，现今定名为“中建天河精诚壹号”，计划在本月开放展厅。该项目占地面积约3.3万平方米，主打低密和生态景观，整体容积率为2.5，定位为刚改户型，包括建面约78-140㎡三至四房。

另一宗宅地——天河区广园快速以北、珠吉路以东地块（原沥青搅拌厂地块），与执信中学天河校区仅一路之隔，周边拥有奥体东小学、均和小学等优质教育资源。最终该地块被湖北联投竞得。据悉，该项目从拿地到批复建筑工程设计方案用时仅11周，其案名确定为“联投·文津府”，预计5月推出。项目主打改善型产品，包括108-200平方米户型，吹风价7万-8万元/平方米。

肖文晓认为，随着近期智慧城周边的宅地供应开始增多，新楼盘的出现给了智慧城工作人口更多就近居住的选择机会，地缘性需求也成为了这些楼盘主打的目标客群。而考虑到与珠江新城、金融城的错位竞争以及板块人群的购买力基础，也有部分楼盘在产品定位上主打刚需、刚改的概念，希望通过更实用的户型设计、更低的总价门槛去打动目标购房者。

冯佩云同样认为，去年及今年一季度天河新拍的地块，虽然大多以底价成交，但算上配建等成本，其实地价已经不便宜，预计这些新盘的售价不会低，但不排除项目采用“低开高走”的策略。“如果确实有这种操作，对于购房客户来说，可以考虑把握回流天河置业的机会。”

新快报记者 梁茹欣

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